2018营销房地产视域下的住宅建筑设计
[摘要]本文基于住宅建筑的商品属性以房地产营销为视角展开了住宅建筑设计探讨，明确了基本设计原则、重点设计问题并制定了科学设计策略，对提升住宅建筑整体设计水平、工程建设质量、促进住宅优势功能发挥、提升房地产住宅开发项目营销能力、创设丰富的经济效益有积极有效的促进作用。http://
[关键字]营销房地产；住宅建筑；设计
1、 营销房地产视域下住宅建筑基本设计原则
房地产住宅项目开发设计初期阶段均会尽可能提升容积率进而有效令各类成本予以摊消，令建设工程单位平米成本得到良好的控制并与实际销售价格缩短差距，获取相关利益目标。该类传统住宅建筑基本设计原则以营销获利、降低成本为最初目标，然而却令房地产开发项目产生了建设强度提升、密度加大、绿化率有限、人群密度提升等不良问题，令住户居民生活质量与空间受到了不良影响。基于营销视角，开发商则逐步意识到该类做法仅仅对利润进行了简单计算，并没有真正实现基于几何级数的有效增长，也对开发商企业梳理品牌形象造成了不利影响，令其在激烈的市场竞争中渐渐失去了核心竞争力。因此，提升住宅项目整体使用居住品质成为各类开发商主流建设风潮。其通过主动的降低开发强度、控制容积率、合理建设基础设施设备全面提升居民生活舒适性、强化住宅商品附加值进而在营销阶段获取了更大利润，并打造了自身优质品牌形象。由此可见，营销房地产视域下，住宅建筑设计基本原则发生了根本的变化，其不再以单纯的获利为目标，而是科学遵循了经济与美观、适用综合统一的原则、面向市场需求设计，以最大化满足居住人群个性化需求、同时运用多维度、多视角系统经济全过程评价原则，对目标市场展开主要指标突出的动态评价。由营销房地产视角出发，住宅建筑项目的设计包含了众多层面，大到小区规划、工程项目功效设计、小到工程施工、结构、造价、安装设备、物业管理与市场营销等复杂专业性系统工程均包含渗透了设计环节，其是创设优质住宅项目空间环境、保障其发挥完善功效并有效节约用地、发挥人性化使用功能、展现艺术性建筑立面效果、控制工程造价、住宅使用费用、创设物美价廉价值化房地产住宅产品的先决条件，倘若无法掌握设计技巧、不综合考量房地产项目开发实际、区域环境特征一味的照搬照抄、或过于追求高端设计则势必打破住宅项目的优势平衡性，令其产生一边倒不良倾向，并引发不良设计问题。
2、 现行住宅建筑设计存在的问题
目前，我国住宅建筑设计已经基本形成了对居民生活品质的高度重视，并令各项配套设施、生活空间、模式、园林环境、设备选型、物业管理等多重因素实现了有效整合，通过分析论证由不同层面引入了创新设计，并构建了较多具有鲜明特色、高端品质、适宜人们居住的单元与社区，实现了多维文化元素融合下住宅房地产开发的别具一格、匠心独具。同时在低碳节能层面也进行了阶段尝试并研究创建了一些实践项目。住宅建筑取得的这些成绩是有目共睹的，但同时其基于营销视角开展的设计仍然存在一些客观问题。主体体现为开发与设计相脱节、存在严重的被动设计问题、对住宅建筑形式超出了正常追求限度、对项目实际特点、状况特征与最终使用者少有关注。基于许多设计建筑师、单位仅对房地产住宅项目的销售及开发泛泛了解，没有细致认真对其内含原理学习，令设计呈现出被动受控甲方意见、无法有见地设计仅能随波逐流、对其他设计项目不加思索、断章取义、照搬抄袭等不良状况。同时广大设计专业人才虽拥有良好的设计能力、掌握了相关住宅设计技巧知识，然而却仅受限在本专业领域，对于房地产的开发、销售环节却知之甚少，造成了设计工作的低效与偏差现象，甚至有可能产生不良矛盾，无法形成良好的合作融入效果。建筑造型的标新立异追求无可厚非，然而倘若无法掌握好建筑形式的度便会创造出一些四不像、不知所云的作品，令建筑设计丧失了科学发展的价值观，令其误导民众与社会舆论，本应具备的实用性、有效性、人性化建筑功能与成本经济性被不良忽视。
3、基于营销房地产视域科学开展住宅建筑设计
房地产项目开发的第一步是对土地开发权的获取，在没有获取土地时，建筑设计规划便已经开始，因此我们应充分对目标地块进行项目开发可行性研究分析、制定初步规划总体方案，绘制户型草图，针对开发商关心问题展开创意性解决，例如科学理解目标客户主体生活方式、完善解决相关居住品质问题，核准确定房屋开间进深大小、控制层次户型面积、取舍功能性建筑生活空间、敲定主力建筑户型、配置设备设施、明确建造园林环境标准等内容。同时我们还应针对地域周围项目竞争对手进行知己知彼了解，科学探究如何实施差异化设计，凸显自身设计独特优势。同时对于住宅项目区域我们应科学进行销售单价与总价理解，进而做好针对主力户型主体销售面积展开的指标控制，为住宅项目营销后期增长价格留有一定空间、打下良好基础。另外我们应对开发设计阶段项目地块劣势优势展开全面分析，进而完善解决强化优势、杜绝劣势问题，在获取土地开发权力后，我们应对房地产住宅项目的建设开发与相关市场销售经营策略进行细化理解，充分解决分期销售、建设与控制次序问题，及规划设计同销售策略协同问题。房地产住宅开发项目基本销售策略包含低价入市、快速回笼资金、聚集人气，而后利用深入广告推广、品质升级打造建筑项目知名度与形象，并逐步提升价格，增加利润空间的获取。另一类方法即起初便以高价位、高姿态入市，打造一种产品的舒适高端品味、结合推广营销手段巩固地位，令项目维持在较高价格销售，项目营销后期继续提升价格以获取最大化价值利润。针对以上营销策略，我们应确定不同的设计重点，对前类设计策略我们可着眼于对住宅进行总价低、性价比高的科学设计，不一味过分追求住宅建筑项目的高档次与舒适性，设计后期我们可依据项目实际状况适应性提升其各类标准，进而配合实现升级产品目标。对后一类营销策略，我们可在设计初期将标准定位在豪华、高级住宅标准，展开舒适居住的强化设计、附加值设计，对于生活空间、生活方式、户内功能区域等环节均尽可能采取适应性设计手段优质强化，并在后期设计阶段逐步扩充项目产品升级空间。
4、灵活运用现有资源，科学提升住宅项目设计品质
在房地产住宅建筑项目设计中，为有效控制项目成本、提升营销利润，我们应因地制宜、利用一切可利用挖掘的资源，切实提升建筑项目工程综合品质。例如利用交通资源、景观资源、生态自然资源、历史文化、地缘资源，令建筑项目用地内外各类优势资源发挥极致效能，科学推进项目销售，同时业主居住条件会得到相应的改善与提升。为实现这一一举多得目标我们在设计初期阶段应对项目基地与周边可利用的价值化资源进行资料收集、广泛深入调研、整合系统分析，依据项目开发销售与设计规划原则展开优势利用与取舍。例如对于建筑项目周围现实存在的河流资源我们可有效令河水、小区间包含的道路、景观河岸进行统一设计，构建区域入口壮观景象，营造建筑项目景观环境优势、打造气势，利用建筑用地外围城市风貌与自然景观切实提升居民居住环境与品质，展现合理的为我所用效能，提升房地产住宅项目的综合设计水平，令其具有良好的销售前景。
5、结语
市场经济的飞速发展赋予了住宅更多的商品属性，并对百姓生活、社会经济产生了深远影响，其从属于建筑设计的一个分支类别，随着人们物质文化水平的持续提升实现了本质变化。因此我们只有顺应这种变化、科学制定设计策略、利用现有环境基于营销视角展开设计，才能真正提升住宅建筑项目整体品质，为百姓创设优质、环保、高性价比舒适建筑工程，同时创设丰富的社会效益与经济效益。
[参考文献]
周晓华.城市更新之市场模式.北京:机械工业出版社.2007.
李梦圆.商品住宅建筑设计研究.建筑设计，2009（4）.
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