2018房地产公司楼宇交收要点探讨
摘要：房地产公司推出的建筑产品都有确定的楼宇交收的时间，即建筑产品完成施工工程后最迟交给业主的时间。为了保证产品质量、维护公司形象，房地产公司一般都会在施工工程完成后进行建筑自检工作，称楼宇交收。本文对楼宇交收要求进行简单介绍，希望给同类工程提供借鉴和参考。http://
关键词：房地产，楼宇交收
Abstract: Real estate company launches the building products which has a definite building delivery time, namely complete construction engineering construction products after the late to the owner of the time. In order to ensure product quality and safeguard the company image, real estate company will generally in the construction engineering after completing building self inspections of building settlement. In this paper, the building settlement requirements are simply described, hoping to provide a reference for the similar projects.
Key Words: real estate, building settlement
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
1. 熟悉样板房
公司在售楼时向准业主推介的实样，也是公司对准业主的窗口；业主购房后收楼的参考标准。
各建造部门在要求按图施工的前提下，日后的施工参考标准（特别个别板房出现图纸更改，或因土建施工出现偏差，装修公司需根据实际情况作相应更改时需参照样板房进行变更装修，此类情况需与设计院、售楼部等相关部门沟通协商解决。）
工程管理人员必须熟悉样板房的设计图纸型号，装修标准和设备设施的配置：所有开关插座的位置，排气孔的预留位置，排污、排水、机电等管井的位置；天沟、阳台排水等施工要求，特别强调所有参与现场施工管理的工程管理人员，都要熟悉图纸，并对已建板房进行仔细检查是否按图施工，发现问题及时整改。
2. 节点验收
各项目工程部应根据所在项目的实际合理安排节点的验收。在这强调原则上上工序未经验收合格不允许进入下工序，但因赶工程时需交叉进场施工时，要加强现场施工的管理和控制，否则容易出质量问题，且发生质量问题时责任难以介定，甚至出现因责任分不清而产生不必要的施工队之间的矛盾。
另外，由于公司的产品是面对所有购房的业主，故在验收时不能以点抽检，必须每户每方面都要认真去按要求、规范进行验收，以确保把合格的房屋交付给业主。
工程管理员在节点验收时，必须按国家规范及按照合同约定进行验收，在平时巡查时发现问题及时向施工单位提出并要求及时整改，尽量避免质量问题进入下工序，从而影响整体施工进度和施工质量，到最后直接影响验收及交楼工作。现就本楼宇交收部所进行的节点验收来解释说明：
(1) 土建工程的节点验收，包括陶瓷饰件、石饰件、内墙、外墙、铝合金门窗及五金制品、隐蔽工程、附属工程等方面进行验收。隐蔽工程包括：给水，排水排污及线管等管网及其管井，卫生间沉箱等；附属工程工括：苑区道路、电房、高位水池、水泵房、电缆沟及电缆井，公共排污排水管及沙井、化粪池、花园围栏、人工湖、公共园艺、花园等。
(2) 装修方面的节点验收包括：扇灰及ICI，木天花，石膏线，木装饰墙，木地板，木门，木门框及门扇，木柜，橱柜等木制品，护栏，梯扶手，墙纸墙布，铝塑天花，装饰石材，软包工程，镜类等。
(3) 水电方面的节点验收包括：灯具，开关、插座，电箱，洁具（马桶、洗手盆、水龙头、角阀、浴缸、浴镜、淋浴趟门、淋浴器等），强电、弱电。
(4) 花园园艺的验收要求严格按图施工，铺贴、凉亭、景墙按土建方面的验收要求进行，鱼池类要注意防漏水和做好给排水系统。
(5) 绿化方面验收（详见附件一：验收规范要求）主要检查种植的树木、花草有否枯死、草皮是否铺种平整（部分有斜坡的是否合理）
3.市政配套方面的要求
小区对外市政配套方面主要指：供水、供电、燃气、通信（网络）、电视信号等。实际工程中常出现以下几种情况：
(1) 未能及时通水问题。未通水、通水不及时、业主收楼时才通水情况下有：
a. 水管接驳口处漏水不能提前发现；
b. 钉木地板龙骨时钉穿水管等渗漏隐患不能提前发现，而造成通水时浸木地板，严重者造成业主拒绝收楼；
c. 因供水不及时无法对浴缸、马桶、洗手盆、地漏等进行排水验收，而造成业主收楼时发现堵塞，影响收楼。
(2) 供电问题。如不能按工程计划任务表完成，工程部可用临电验收，但如果在业主收楼时还不能通电，只能用临电供给业主，造成供电不正常、公司承担电费损失等。
(3) 燃气、通信、电视信号、电梯等方面问题，如果不能按任务表完成，业主在收楼时无法使用燃气系统造成业主的投诉。
综上所述，如对外市政配套方面，如在业主收楼前无法按期完成的，既影响综合验收，亦给业主拒收楼及向我司提出索赔提供了藉口，造成公司经济损失的同时影响公司声誉；另市政配套工程不及时完成，直接影响社区交楼环境的完成（电缆井不能盖好，绿化无法完成，道路的卫生无法清洁）。
4. 业主提出的工程更改及因更改工程而延期收楼问题
在业主购买房屋后，个别业主往往会根据各自喜爱和对房屋的使用要求，提出部分土建、装修、水电、园艺等方面的更改，一般情况下公司都会接受业主提出的更改要求。那么当业主提出更改时应该由销售中心与业主签订相关的延期交楼合同。
5. 楼宇开荒清洁及小区环境要求
5.1 楼宇开荒清洁
开荒清洁要适时介入，如果可以的，应要求家政清洁（或专业的清洁公司）在墙身ICI已基本完成到铺木地板前介入，因为清洗玻璃门窗时会污染墙身及可能浸湿木地板。
开荒清洁要注意：
⑴ 不能直接用水冲洗地板砖，避免水直接溅湿墙身而导致墙身回潮；
⑵ 不能用含酸性的水直接清洗带金属漆的装饰框架、水龙头等金属物体；
⑶ 不能用湿地拖清洁木地板；
⑷ 开荒清洁质量要保证，室内的干净程度直接影响业主收楼的心情。
5.2 小区环境要求
⑴ 道路冲洗干净，道路交通标志安装好，路灯安装及照明，公共梯灯安装及照明；
⑵ 公共绿化带植被完成，无枯死；
⑶ 人工（或天然）河、湖要蓄有水、立安全告示牌；
⑷ 周围无垃圾（包括施工垃圾及生活垃圾）；
⑸ 公共设施（包括：电房、加压泵站、电梯、消防栓、垃圾中转站、公用绿化等）可供使用；
⑹ 街号门牌号；
小区环境清洁时会出现垃圾的清运问题，由于施工垃圾难免会有混合倒放情况，此种情况下，只有哪个部门有能力有工具清运就应给予签证，及时快速处理掉，不要让各建造部门相互推诿，而影响苑区的整体环境。
6. 交楼技巧及与相关部门沟通工作要点
6.1 管理员交楼技巧
管理员应该将楼宇存在问题尽量在业主合同收楼日期前完成，如遇重大或特殊问题要及时向上报；并用专业知识就业主对房屋质量问题提出的质疑进行解释；
⑴ 负责跟进收楼验收中业主提出需维修的工程问题，除及时下单通知相关部门返修外，还要负责检查、落实工人有否按时按质完成，工程完成后及时通知业主回来复查。
⑵ 面对业主时，谈话要清晰、礼貌，给业主一个好的印象，使业主信任。
⑶ 专心听取业主提出的问题，细心解释，用心跟进，使业主放心。
⑷ 多与业主联系，对于工程问题及时回馈信息，让业主不在现场也有亲临现场的感觉。
⑸ 在与业主交谈过程中，要注意多谈业主喜好的话题，避业主所厌的言语。
⑹ 抓住业主的心理，解业主所急，做业主所想，事事都要有一种超前意识，让业主有一种意想不到的效果。
6.2与相关部门沟通工作要点概述
⒈ 与销售中心的沟通
⑴ 收楼前通过销售中心了解楼宇合同日期及业主更改内容，以便安排后序工作。
⑵ 通过与销售人员的交流合作，清楚业主提出的工程问题，及时安排有效的处理方案，待完成后，由销售人员通知业主复检。
⑶ 通过销售中心，能快速了解到业主提出的意见，及时处理，让业主顺利收楼。
⒉ 屋村管理处的沟通
⑴ 装修完工后，通知屋村管理处安排家政部进行开荒清洁。
⑵ 在收楼期前通知屋村管理处安排物业保安介入小区现场，接管小区的治安管理工作。
⑶ 收楼前后，业主在屋村管理处提出的问题经屋村前台人员转交我部，由相应楼宇交收员下单跟进并督促完成。
⑷ 对已交付业主，并把业主收楼时提出的问题彻底处理好的楼宇，由我部通知屋村家政部进行工程清洁。
⑸ 当业主收楼数占总数90%左右时，我部门负责的楼宇将转给屋村管理处接手管理；对于未售单位或业主有特殊原因不来收楼的，与屋村协商好再由我部派出专人协助跟进。
3.与项目管理部的沟通
(1) 对外包工程存在的质量问题，要及时主动向项目部反映，并要求其责令相关施工单位在限期内完成工程整改，以便配合收楼工作。
(2) 对市政配套的施工要抓紧时间督促其及时完成。
4.与建造部门的沟通
工程部需与建造部门保持良好的沟通，发现问题要求建造部门及时整改，以保证工程按时按质的交给甲方，确保公司能按合同约定交付楼宇给业主。
7.业主收楼时发现质量问题的返修
对于业主在收楼时发现质量问题首先要求建造单位在指定时间内完成返修工作；
建造单位未能在指定的时限内完成整改的，费用（含人工费及材料费）在该建造单位的保修金内扣除。如相关建造部门未能按时按质完成返修的要作出相应的处罚。
8. 结束语
房地产公司推出的建筑产品都有确定的楼宇交收的时间，即建筑产品完成施工工程后最迟交给业主的时间。为了保证产品质量、维护公司形象，房地产公司一般都会在施工工程完成后进行建筑自检工作，称楼宇交收。本文对楼宇交收要求进行简单介绍，希望给同类工程提供借鉴和参考。
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