2018大连市固定资产投资运行情况分析——以2016上半年时间为基准
今年以来，在市委、市政府正确领导下，在稳增长、调结构、惠民生等一系列政策作用下，大连市固定资产投资结构不断改善，房地产开发投资对投资增长的支撑作用增强。上半年大连市固定资产投资完成1010.5亿元，同比下降64.2%，降幅比辽宁省平均水平高6.1个百分点。其中，建设项目投资完成601.8亿元，同比下降73.3%；房地产开发投资完成408.7亿元，同比下降28.8%，占投资总量的比重同比提高20.1个百分点。一、固定资产投资运行特点
（一）第三产业投资比重上升
从三次产业来看，全市第一产业完成投资17.9亿元，占全部投资的比重为1.8%；第二产业投资216.7亿元，占全部投资的比重为21.4%；第三产业投资77.6亿元，占全部投资的比重为76.8%。与上年同期相比，第一、二产业投资占全部投资的比重分别下降1.3个和8.2个百分点，第三产业投资占全部投资的比重则上升9.5个百分点。
（二）去产能，高耗能行业投资收缩
上半年，全市六大高耗能行业完成投资74.4亿元，同比下降66.9%，降幅比全市平均水平高2.7个百分点，其中化学原料及化学制品制造业投资同比下降70.4%，非金属矿物制品业投资下降76.1%，有色金属冶炼和压延加工业投资下降63.6%。
（三）民间投资比重提升
上半年，全市完成民间投资612亿元，同比下降62.2%，降幅比全市平均水平低2个百分点，民间投资占全部固定资产投资比重为60.6%，分别比去年同期和今年一季度提高3.3和1.2个百分点。
上半年，全市第一、二、三产业民间固定资产投资分别完成16.8亿元、150.1亿元、445.1亿元，同比分别下降78.2%、77.2%、49.6%。三次产业民间投资比重由上年同期的4.8:40.7:54.5转变为本期的2.7:24.5:72.7。
全市民间投资主要集中在制造业和房地产开发业两个行业，两个行业投资占民间投资超七成，排在第三位的水利、环境和公共设施管理业投资占比仅为13.4%，其他行业均不足5%。其中制造业民间投资完成145.4亿元，同比下降77.2%；房地产开发民间投资完成288.8亿元，同比下降27%，比全市房地产开发投资增速高1.8个百分点。20个行业部门民间投资中只有卫生社会保障福利业完成投资10.9亿元，同比增长3.8倍，其它行业民间投资降幅均在30%以上。
（四）工业、基础设施投资降幅均七成
上半年，全市工业投资214.6亿元，同比下降74.2%，其中，采矿业投资1.2亿元，下降79%；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资39.1亿元，下降52.1%；制造业投资174.3亿元，同比下降76.5%，其中高技术制造业投资同比下降68.3%，比全部制造业投资增速高8.2个百分点。基础设施完成投资293.8亿元，同比下降69.2%，比去年同期下降84.2个百分点，降幅比一季度扩大37.7个百分点。
二、房地产市场运行特点
为促进房地产行业平稳健康发展，加大去库存力度，国家、省、市陆续出台一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，特别是大连市 十八条房地产新政（《大连市人民政府办公厅关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》）出台后，受政策叠加作用影响，销售市场回暖，去库存效果显现，房地产市场态势向好。
（一）商品房销售增速提高，现房销售明显好转
房地产调控政策效能开始显现，大连市购房者信心有所回升，购房需求平稳释放，商品房销售增速提高。上半年全市共完成商品房销售面积355.1万平方米，同比增长9.6%，较去年同期止降回升20.4个百分点。其中住宅销售面积327.7万平方米，同比增长6.9%，止降回升13个百分点，拉动全市商品房销售面积增长6.5个百分点。全市实现商品房销售额为326.6亿元，同比增长10.8%，较去年同期止降回升28.5个百分点。其中住宅销售额294.7亿元，同比增长7.8%，止降回升19.9个百分点。
在商品房销售中，现房销售明显好转。上半年现房销售面积152.8万平方米，同比增长58.4%，占商品房销售面积的比重为43%；现房销售额134.8亿元，同比增长46.1%，占商品房销售额的比重为41.3%。现房销售面积和销售额占比，较去年同期分别提高13.3和10个百分点。
（二）房地产开发投资低位运行
上半年，全市房地产开发完成投资408.7亿元，同比下降28.8％，降幅同比扩大1.9个百分点，比固定资产投资降幅35.4个百分点。房地产开发投资占固定资产投资总量的40.4％，所占比重较去年同期提高20.1个百分点。其中民间房地产投资完成288.8亿元，同比下降27%，占房地产投资的比重为70.7%，比去年同期提高1.7个百分点。
从主要用途看，住宅投资303.1亿元，同比下降31.6%，投资额占全部房地产开发投资的74.2％；办公楼投资15.2亿元，同比下降53.9％；商业营业用房投资49.2亿元，同比下降6%；其他投资41.2亿元，同比下降9.8%。
（三）去库存成效进一步显现
截至6月末，全市商品房待售面积为1 128.6万平方米，同比下降2.2%，待售量比5月末净减32.4万平方米。其中住宅待售面积为851.5万平方米，同比下降2.6%，待售量比5月末净减25.5万平方米。房地产开发企业适时优化推盘，现有库存中的优良部分逐步消化，商品房待售量连续三个月逐渐缩减，在各种政策利好下，去库存效果初现。
2015年-2016年大连市房地产待售情况
（四）商品房新开工面积降幅收窄
上半年，全市商品房新开工面积321.3万平方米，下降22.5％，降幅比去年同期收窄15个百分点，比一季度收窄25.8个百分点，其中住宅新开工面积209.7万平方米，下降38.1％，降幅比一季度收窄25.8个百分点。
（五）二手房市场活跃度较高
我国一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段，大连市二手房交易量占全市房屋成交量比重也呈递增趋势。大连市国土资源和房屋局的数据显示，上半年全市二手房网签交易量3.2万套，同比增长27.5%，增速高于一季度4.5个百分点，占全市房屋交易量的比重为45.7%，其中二手住宅网签交易量3.1万套，同比增长28.4%，增速高于一季度3.9个百分点；二手房网签交易面积269.9万平方米，同比增长20.7%，其中二手住宅网签交易面积251.1万平方米，同比增长27.9%，增速高于一季度3.4个百分点。
三、投资下行压力犹存
（一）大项目个数和规模双双下降
受经济下行压力影响，企业投资信心不足，上半年全市有亿元以上项目775个，同比减少 441个；计划总投资为12 674.8亿元，同比下降14.6%；完成投资786.2亿元，同比下降62.7%，降幅比全市平均水平低1.5个百分点，大项目的减少将影响全市固定资产投资项目预期增长。
（二）投资资金情况不容乐观
上半年，全市固定资产投资本年资金来源小计1 057.7亿元，同比下降62.5%，其中占比前三位的自筹资金、其他资金来源、国内贷款分别为587.9亿元、210.4亿元和211.8亿元，同比分别下降64.9%、29.8%和65.8%，投资资金的供应不充足说明在国内经济下行压力加大的环境下，企业投资意愿显著下降，影响投资后续增长。
（三）高技术产业投资下降
上半年，大连市高技术产业完成投资8.4亿元，同比下降77.1%，降幅高于全市平均水平12.9个百分点，占投资总量比重为0.8%，同比降低0.5个百分点。八个高技术产业投资中除医药制造业完成3.2亿元，同比增长90.9%外，其他七个高技术产业投资均呈下降的运行态势。高技术产业投资大幅下降说明发展新技术、新产业、新业态、新模式的助力不足，加快发展新经济、保持产业结构不断升级优化才能从根本上保持城市旺盛增长活力。
四、房地产开发需关注问题
（一）资金保障力度有待提高
上半年，全市房地产开发企业项目本年到位资金499.7亿元，同比下降29.3%，降幅比去年同期扩大2.8个百分点，比一季度扩大11.8个百分点，房地产投资信心有待提振，资金保障力度有待提高。
（二）开发投资结构略显失衡
1.住宅投资占房地产开发投资比重偏大
上半年，全市住宅投资占全部开发投资比重为74.2%，比全省高1.9个百分点；住宅施工面积占比为73.5%，比全省高1.3个百分点。全市商品房市场回暖有利于以住宅为主的房企短期业绩提升，但从长期看，更应适当加大旅游地产、养老地产等投资力度，采取多元化经营策略增加利润空间。
2.90-144平方米改善型户型结构性短缺
上半年，全市建筑面积90-144平方米住宅销售面积95.8万平方米，同比增长12.1%，比去年同期提高6.5个百分点，占住宅销售面积的29.2%，而同期开发投资占住宅投资比重为21.4%，房屋施工面积占比为23.8%。二孩政策放开、家庭规模扩大、居民收入增长、现有住房户型较小等都将释放改善性住房需求，而开发投资与销售的户型结构略显失衡，会造成结构性短缺和过剩并存。
五、固定资产投资健康发展的几点建议
（一）定向精准扩大有效投资
继续强化部门联动，针对开工滞后的重点项目，梳理推进过程中的制约因素，促进项目早开工早入库；同时全面排查只动土开工、没有后续建设进度的项目，跟踪和督促项目进展，确保已开工项目按进度推进，继续推进全市实体投资增长。
（二）强化服务责任、推动签约项目落地
积极主动与企业沟通和衔接，及时协调解决项目建设过程中遇到的困难和问题，最大限度地为项目建设提供支持，尽量满足项目落地和开工需求。促进全市58个招商签约项目快落地、快建设、快发展。
（三）激活民间投资，打造良好营商环境
激活民间资本，最终的落脚点是为民间资本打造宽松公平的营商环境。在更多领域放宽准入、吸引社会资本进入。与给项目、给资金相比，民间资本更需要政府给的是投资好环境。将打造新型政商关系落到实处，让民间投资者充分体会到机会的平等和政策的善意。大力推进简政放权，打造可预期、透明的政策制度环境，提振民间资本投资信心。在公共产品和公共服务领域中，进一步引进竞争机制，激发民营资本的活力，鼓励民营资本参与民航、港口、航道、道路、桥梁、轨道交通、公共停车场等基础设施建设；要积极创造条件，鼓励民间资本参与能源项目的建设和运营，参与能源资源勘探开发、煤炭加工和炼油产业、天然气管网建设、电力建设；鼓励和引导民间资本以独资、合资、收购等方式进入市政公用事业领域，直接投资城镇供水、供热、污水处理、生活垃圾处理等项目的建设和运营等。进一步完善法律法规，依法保护民间投资者的合法权益，促进公私合营模式的健康快速发展。
（四）切实落实房地产新政
当前房地产市场进入一个关键时期， 6月7日大连市国土资源和房屋局印发的《大连市人民政府办公厅关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》中，涵盖了加快推进棚户区改造、调整房地产相关税收、加大住房公积金支持力度、加快培育发展住房租赁市场等众多利好政策，其中人才购房补贴和改善性购房奖励是此次出台18条房地产新政的重中之重。落实好房地产新政，应切实加强对房地产市场的监测，正确引导房地产企业科学营销、去化库存，增强投资信心，促进房地产市场平稳健康运行。
（五）盘活新房市场的潜在供应量
上半年，全市房地产新开工项目24个，比去年同期增加5个；计划总投资148亿元，同比下降14.6%；完成投资额37.8亿元，同比下降48.5%，降幅比全市平均水平高19.7个百分点。建议逐步盘活潜在供应量，督促已供地项目早开工，早入市，补给新房市场供应。
（六）鼓励房企调整结构，发展住房租赁市场
面对新时期新发展机遇，亟需支持跨界地产发展，积极引导房地产企业根据市场需求调整开发产品结构，发展众创空间、旅游地产、度假地产、养老服务等非住宅地产方向并进开发，培育行业新的增长点，引导品牌好、实力强的房企做接盘侠，增强风险抵御能力。同时积极响应6月份国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的号召，多渠道培育房屋租赁市场，将部分住宅和商业地产改建为租赁住房，盘活存量资产。
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