2018商品房价格对城镇化的影响实证分析
摘要：房地产业是基础性产业，城镇化是国家整体发展程度指标，研究二者至关重要。本文对中国31个省（市）面板数据，通过计量模型研究了东部、中部、西部的商品房价格对城镇化的影响。结果发现：城镇化率与商品房价格呈正向影响，东部地区的关系显著，城镇化提高1%，商品房价格上涨0.44%，概率保障高达99%，中部和西部并没有表现出显著的正向影响。对此政府应加强东部住房补贴，适度放开东部城市户籍壁垒，支持东部保障房建设工程，重点要通过投资加快中西部城市发展，以缩小地区经济差距。关键词：城镇化率；商品房价格；人均GDP
中图分类号：F293.3 文献标识码：Ａ
文章编号：1005-913X（2016）11-0040-05
Empirical Analysis of the Impact of Commercial Housing Price on Urbanization
CHEN Tailai
（School of Economics, Huaibei Normal University, Huaibei 235000, Anhui，China）
Abstract: the real estate industry is the basic industry, urbanization is the countryacute;s overall level of development indicators，the study of the two is very important.The author studies the panel data of 31 provinces and cities in China, and studies the influence of the price of commercial housing in the middle and west of China by econometric model.The results showed that: urbanization rate and commercial housing prices into a positive impact significant relationship between the eastern region, the urbanization increased by 1%, the price of commercial housing rose 0.44%,Probability guarantee is as high as 99%, and the central and western region does not show a significant positive effect.This government should strengthen the eastern housing subsidies, moderate liberalization of the eastern city of residence barriers,should support the eastern part of the protection of housing construction projects, focusing on investment to accelerate the development of the central and western cities in order to narrow the regional economic gap.
Key words: urbanization rate, the price of commercial housing; per capita GDP
引言
在2016年1月22日的国务院常务会议上，李克强总理强调：城镇化还是中国的最大的内需所在！推进新型城镇化，一直是总理最为关切的重点工作。在就任总理之初的记者招待会上，李克强曾明确表示，我们强调的新型城镇化，是以人为核心的城镇化。2015年的《政府工作报告》中，他进一步强调，用改革的办法解决城镇化难点问题。 1月22日，进一步深入推进新型城镇化，又被摆上了国务院常务会议的讨论桌。李克强表示，按照国家新型城镇化规划要求，抓住农民工融入城镇这一关键，通过深化改革加快推进新型城镇化，既是重大民生工程，也有利于扩大有效投资和消费，促进城乡、区域协调发展。随着中国城镇化的速度加剧，研究城镇化对于商品房价格的影响效应分析就显得尤为迫切。
一、文献综述
国外对于城镇化和商品房价格的研究与就业、地区收入等问题紧密关联。Helpman指出某地区的房价过高会影响劳动者的相对效用，抑制劳动力在该地区聚集，从而对城镇化发展不利。Monk的研究结果如出一辙：相对的高房价制约劳动力的跨区域流入，是英国东南地区劳动力紧缺的主要原因。Phetkeo和Shinji在研究城市化对国家交通和道路能源的利用的影响中，对1975-2005年的高中低收入国家的数据影响的人口、经济、技术模型进行随机回归分析，主要结果表明城市化影响了国家交通和道路能源的积极利用。然而，在三个群体中其影响力大小各不相同。在高收入的群体组中对交通和能源的使用，对城市化的变化有更大的影响力。Remi和Dietrich利用1500年至2010年的历史数据在研究国家层面和城市层面之间重新无增长的城镇化问题中发现，在任何给定的一年内，城镇化与收入保持高度相关。
国内关于城镇化和商品价格之间的影响研究同样与就业紧密相关。理论研究上，文献普遍认为城镇化的核心内涵是城市中居住和就业，居住源于个人或家庭对房价和购买力的比较决策，房价过高会抬高进城门槛，外地人无法在城镇中落户 。实证分析上，国内则以全国或31个省市、东部地区、中部地区、西部地区的面板数据展开研究。
关于全国或31个省市的城镇化和商品房价格实证分析。李永乐，刘建生的研究结果表明:住宅价格提高显著抑制城镇化水平；商业用房价格对城镇化起促进作用；工业用房价格对城镇化影响复杂。这些结论有较强代表性，但其对东中西部地区的具体分析不深入。另外，薛菲，袁汝华对1996-2012年我国城镇化率与房地产业之间的关系进行了实证分析，计量结果表明:城镇化与房地产业密切相关，是房地产业发展的动力，存在长期正向稳定关系，城镇化水平提高1%，房地产投资额、商品房销售面积以及商品房价格分别提高7.72%、5.28%、3.49%。杜小薇对2005-2013年31省市城镇化和房地产平均价格进行了空间自相关分析，结果表明：Moran指数验证了房价存在全局与局域空间自相关，城镇化并不是房价非理性上涨的根本原因。
关于东部城镇化和商品房价格之间的实证分析。胡萍从城镇化与房地产市场的基本概念出发，对两者之间的互动关系进行了理论分析，然后以扬州市为例，以当前扬州市的城镇化水平和房地产市场的发展现状为背景，选取相关指标并收集相关数据后对扬州市的城镇化水平与城镇化之间的相互关系进行了实证分析。其研究成果表明：房地产开发额和人均生产总值都与城镇化率之间存在长期稳定的关系。毛甘霖在基于2007-2012年的数据，采用弹性分析法分析新型城镇化建设对青岛商品房销售的模式影响。实证结果表明：在新型城镇化的影响下，青岛市商品房年销售额与城镇化率、商品房销售价格、人均可支配收入、房地产开发投资等因素具有高度的相关性。预测分析表明20152030年城镇化率年均将提高1个百分点，青岛市商品房年销售额将年均提高6.06个百分点，并且随着时间的推移，城镇化率与商品房年销售额之间的弹性系数逐渐减少。
关于中部城镇化和商品房价格之间的实证分析。陈康以长沙市1996年至2010年的数据为样本，分别建立需求和供给的多元线性回归模型，得出长沙市住宅的有效需求量和有效供给量，对长沙市住宅市场近几年供求平衡的偏离程度进行分析。研究结果显示：长沙市房地产市场具有很大的升值潜能，但同时也存在商品房供求失衡、结构不尽合理等一系列问题。任行伟，贾敬全认为：城镇化是拉动内需、实现经济可持续发展的重要路径。在基于中部六省的面板数据对城镇化和商品房价格变化的分析中发现：中部六省在这一时期的城镇化推进对商品房价格有一定的消极影响。李斌，张所地采用VAR模型，对1990-2009年山西省房地产价格波动与区域经济基本面变量的关系进行了定量分析，并对影响房价波动的关键因素进行了识别。研究表明：山西省的地区生产总值、城镇居民可支配收入、房地产投资额、城镇化水平与商品房价格存在着协整关系，且前者均是商品房价格的Granger原因：市场主体预期对房地产价格的影响要大于宏观经济基本面因素。
关于西部城镇化和商品房价格之间的实证分析。冯瑞采用了DEA数据包络分析法，对重庆五大功能区的情况进行了统计分析。从投入和产出的角度剖析了效率不足的原因。研究结果表明：城镇化对居民住宅消费需求影响正向显著，证实了城镇化发展能够很好的拉动住宅消费需求。提高居民收入，控制住宅价格能更有效的保障居民住宅消费需求。谭竹龄对陕西省新型城镇化和房地产发展关系进行了实证研究。选取了代表传统城镇化水平的人口城镇化率，房地产业开发投资额和商品房销售面积，运用协整分析、格兰杰因果关系检验等方法进行实证分析。结果表明：城镇化率与房地产开发投资额和商品房销售面积存在长期稳定的均衡关系，但是两者的关系不密切。房地产开发投资额是城镇化率提高的Granger原因，城镇化率是商品房销售面积的Granger原因。从经济集约、可持续发展，居民生活质量和城乡统筹方面构建新型城镇化水平、房地产业发展水平的综合指标体系，采用因子分析法算出二者的综合指数得分，并基于综合指数得分的基础上对二者进行线性回归，结果表明：新型城镇化与房地产业高度相关。
文献启示意义明显，但仍需深入：第一，国外学者注重住宅价格与劳动力之间的关系，但并未具体分析城镇化与商品房间的价格影响。第二，尽管国内对全国或31个省市、东部、中部、西部的面板数据展开研究，但将这些结合起来对东部、中部、西部的比较研究显得不足。有鉴于此，本文研究对东部、中部、西部的分区情况及比较情况展开研究。
二、计量模型
（一）计量模型
基于文献对东、中、西部研究结论的差异，如在东部地区城市的城镇化率与商品房价格表现出高度的正向影响，而在中西部地区城市的城镇化率和商品房价格却没有表现出显著的正向影响。本文认为有必要将三个地区分开建立模型，并展开比较分析，才能全面了解中国商品房价格对城镇化的影响。对此，本文对同期数据，借鉴文献《城镇化进程中房地产价格分异研究》做法的基础上，依次建立全国模型、东部模型、中部模型、西部模型。如下：
全国模型（M0）：lnY=C1+1lnX1+1lnX2+1
东部模型（M1）：lnY=C2+2lnZ1+2lnZ2+2
中部模型（M2）：lnY=C3+3lnM1+3lnM2+3
西部模型（M3）：lnY=C4+4lnN1+4lnN2+4
（二）数据来源
商品房价格的数据来源于《中国房地产统计年鉴2013》，城镇化率的数据来源于《中国统计年鉴2013》，各地区人均GDP数据来源于《中国统计年鉴2013》 。本文当中把中国分为东中西三部分地区是以中国31个省市直辖市为划分标准。我们将中国31个省市直辖市分为东部地区包括北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、广东、辽宁、山东、河北、海南11个省（自治区及直辖市）；中部地区包括山西、安徽、江西、湖南、湖北、河南、黑龙江、吉林8个省（自治区及直辖市）；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（自治区及直辖市）。
（三）实证结果
三、实证分析
以全国的数据模型M0的回归分析看，中国的城镇化率与商品房价格之间表现为显著的正向影响，调整的和未调整的R2都比较高，说明该模型的可信度较高，并且该模型通过了F0.005（2，28）=5.42的显著性检验，在1%的显著性水平下显著。根据《中国房地产统计年鉴2013》和《中国统计年鉴2013》的整理数据可以发现，高商品房价格的城市伴随着高城镇化率，低商品房价格的城市伴随着低城镇化率。根据以上计量分析结果可以得出结论：商品房价格和城镇化率呈正向影响。
（一）中部、西部商品房价格对城镇化影响的分区分析
综合对比东部中部西部三大地区城市回归模型M1、M2、M3发现，东部地区城市具有很高的拟合优度，西部地区城市具有较高的拟合优度，但中部地区城市的拟合优度却比较低。这就和全国城市的模型M0数据回归结果相悖。基于此，以下则分别对东部、中部、西部模型一一进行实证分析。
首先，对东部地区的模型M1数据回归分析发现，调整的和未调整的R2也比较高，并且该模型通过了F0.025（2，8）=19.37的显著性检验，在5%的显著性水平下显著。可以得出结论，在东部地区城市，商品房价格和城镇化率呈正向影响。
再来分析中部地区的模型M2的回归数据，却没有表现出很高的拟合优度。在中部地区的数据回归分析的结果中，调整的和未调整的R2值都特别的低。商品房价格和城镇化率没有表现出显著的正向的影响。造成这种数据结果，最重要的原因就是受到人均GDP的影响。由于东部地区的城市拥有较高的人均GDP，因此，对于农村的剩余劳动力具有较大吸引力。根据刘易斯的二元经济结构理论，由于城市的高工资和农村存在的剩余劳动力，农村人口则会大量涌向城市地区。当不存在剩余劳动力时，这个过程就必然停止。中国城市经济的发展具有很大的不平衡性，并且东部和中部地区城市的经济差距较大，受此影响，中部地区城市和农村的人口都想迁往东部地区的高收入城市，但是由于中国政府设置的户籍壁垒制度，导致剩余劳动力能够迁往东部地区城市但却不能在东部地区城市安家落户。因此，绝大多数的中部农村人口会因为东部地区的高收入，而前往东部地区城市就业发展，而后再回到自己的家乡定居。正是因为户籍壁垒制度的存在和东部地区城市的高人均GDP导致中部地区M2数据回归分析结果没有表现出较高的拟合优度，中部地区城市商品房价格和城镇化率没有呈现出显著的正向影响。
最后再来对西部地区M3模型回归数据分析，西部地区的回归模型具有较高的拟合优度，并且该模型通过了F0.005（2，9）=8.02的显著性检验，在1%的显著性水平下显著。相比较中部地区和西部地区城市的经济发展，显然中部地区城市的经济发展要快于西部地区城市，并且西部地区会拥有更多的剩余劳动力需要迁移，但西部地区的回归模型M3的拟合优度却远远高于中部地区的回归模型M2的拟合优度。这主要因为西部地区的交通运输业的发展和基础设施建设的不完善所导致的。在西部地区，经济发展落后于东部地区和中部地区，不发达的交通运输业导致西部地区人口要流动到东部地区城市需要花费较多的时间和资金，再加上西部地区偏远，信息闭塞，由此导致绝大多数的西部地区农村人口打消迁往东部地区城市的想法，从而选择前往西部地区的省城或者较为发达地区的城市，而在这些地区的城市具有相比于农村较为完善的基础设施建设和社会保障以及较高的人均收入。因此，西部地区城市的回归模型M3具有较高的拟合优度，对于西部地区城市可以得出结论，商品房价格与城镇化率呈正向影响。
（二）东部、中部、西部商品房价格对城镇化影响的比较分析
总体上看，中国的城镇化进程与商品房价格呈正向影响。
1.东部城市与中部城市的比较分析
东部地区城市模型的高拟合优度与中部地区城市模型的低拟合优度相比，由于东部地区城市的经济高度发展和中部地区城市较东部地区城市经济发展落后，中部地区城市的二元经济结构较为明显，农村存在过多的剩余劳动力，农村的剩余劳动力则会选择迁往东部地区，加之中部地区的交通运输业发展较快，人口流动的成本较低，由此加剧了中部地区的人口迁往东部地区。同时，由于政府设置的户籍壁垒制度，导致东部地区迁移的流动人口和剩余劳动力不能在该城市落户，导致了中部地区城市的高商品房价格对城镇化率的正向影响不显著，而东部地区城市的经济高度发展，城乡二元经济结构不显著和农村不存在过多的剩余劳动力，由此，在东部地区城市显现出了高商品房价格和高城镇化率的正向影响。
2.东部城市与西部城市的比较分析
东部地区城市模型的高拟合优度和西部地区城市模型较高的拟合优度并存。西部地区城市与东部地区城市经济发展状况相比，远远落后于东部地区城市，且西部地区的城乡二元经济结构十分显著，农村存在大量的剩余劳动力，但西部地区城市模型却没有表现出较低拟合优度。原因在于，西部地区城市虽然存在大量的农村剩余劳动力，但是由于地域限制，从西部地区迁往东部地区距离远，成本高，并且西部地区城市的交通运输业的发展十分落后，从西部地区城市迁往东部地区城市则需要花费大量的时间和精力。这样，才导致西部地区的大多数剩余劳动力没有选择流动到东部地区，而是选择西部地区的省城或者发展较快的大城市中落户，从而在西部地区城市的模型中，商品房价格对城镇化率的影响呈高度正向相关。
3.中部城市与西部城市的比较分析
中部地区城市模型的低拟合优度与西部地区城市模型的较高拟合优度的比较分析。中部地区与西部地区相比，中部地区城市的经济发展较快于西部地区城市，且交通运输业的发展快于西部地区，于是，中部地区的绝大多数剩余劳动力则会迁往东部地区，而受到地理环境约束的西部地区剩余劳动力则会选择在西部地区省城或经济发展较快的大城市，甚至去往中部地区一些发展较好的城市中就业落户。基于上述原因分析，导致中部地区模型的不显著和西部地区模型的较为显著。
综合上述分析，本文可以得出结论：商品房价格对城镇化的影响呈正向。
四、结论与建议
（一）主要结论
通过以上的计量模型检验分析，可以发现中国的城镇化与商品房价格呈正向影响。
东部与中部的比较显示：东部地区的城镇化与商品房价格呈正向影响，且具有较高的拟合优度。中部地区模型的拟合优度较低，是因为中部地区有较多的剩余劳动力迁往东部地区，造成城镇化与商品房价格的正向影响不显著。
东部与西部的比较显示：东部地区模型的拟合优度很高，西部地区模型的拟合优度较高。西部地区有较多的剩余劳动力，但由于交通运输业的不发达以及地理位置的原因，西部地区的劳动力则选择去西部地区的大城市，从而造成西部地区的模型的拟合优度较高。
中部与西部的比较显示：中部地区与西部地区城市相比较，交通运输业比较发达，且离东部地区城市较近，因此中部地区的剩余劳动力会迁往东部地区，而西部地区的剩余劳动力只有极少的一部分会选择东部地区，绝大多数选择西部地区的大城市。
（二）建议
应该如何消除障碍，进一步提高中国的城镇化率?本文提出以下几点建议。
1.政府提供住房补贴。政府应当帮助每一个在城镇中落户的人群给予一定的住房补贴，以缓解因为高房价的原因而使人们在城市不敢买房，买不起房的忧虑。一定的住房价格补贴会激发人们在城市中买房的欲望，进而可以提高城镇化率。在进行住房补贴时，对于东中西部地区应当区别对待。由《中国房地产统计年鉴2013》数据可知，东部地区商品房价格远远高于中西部地区，因此，应当加大对于东部地区的住房补贴，而中部西部地区的住房补贴则不需要太高。
2.放宽政府设置的户籍壁垒，完善中国市场经济机制。由于中国存在户籍壁垒制度，从而导致一部分人有钱却又在城市内买不了房，因此限制了城镇化率的提高。放宽了户籍壁垒制度，可以使劳动力充分的自由流动，优胜劣汰，高素质劳动力在东部城市有房可买，而那些被高素质劳动力挤出的中低素质的劳动力则在中西部地区城市有房可依。这种让市场在资源配置中起决定性作用的方法可以提高中国的城镇化率。在放宽户籍壁垒的时候，尤其是要放开东部地区城市户籍壁垒。由于东部地区具有较高的人均GDP，则人们都会有向东部城市迁移的心态，但是又由于受到户籍壁垒的限制，则人们又不得不因为没有住房保障而放弃迁往东部城市的念头。因此，只有放宽户籍壁垒，才能进一步提高城镇化。
3.政府提供保障房建设。政府可以在一些大中城市进行一些保障性住房，以用来满足那些想在城市中居住，而又负担不起城市中的高房价人群，以便他们能够在城市中安居乐业。在建设保障房时，应当适当加大对于东部地区城市的保障房建设。因为东部城市的高人均GDP，导致东部城市人口居多，使得东部地区的房地产市场供不应求。而对于中部西部地区的城市的保障房建设则不需要太多。
4.加强中西部地区的投资发展，完善基础设施建设。人们都想来东部城市迁移定居，是因为东部地区城市有较高的人均GDP，在东部地区城市就业有高薪。因此，政府应该加强在中西部发展中或欠发达的城市大力进行投资，完善中西部地区的基础设施建设。只有中部西部地区城市的人均GDP提高了，基础设施建设和东部城市一样完善，人们则会因为在中部西部地区的城市有较高的收入和住房保障以及其他一系列的社会保障而选择在中部和西部地区的城市定居。
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