2018试论用经济学的原理分析当前的房价
[论文关键词]房价 需求 低利率 “泡沫性”虚高
[论文摘 要]中国的房地产是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在上个世纪90年代真正形成的。从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。但是，房价上涨并不构成对房地产业和房地产政策进行谴责的理由，房地产市场也是发展的一个晴雨表，经济持续增长，房价没有理由停滞。问题关键是，现在的房价是“泡沫性”虚高且有不断攀升的态势，不仅会带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的产生了深刻的影响。
长期以来，中国人都渴望“居者有其房”。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，搞得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，国家也出台了一系列的调控政策，旨在压制不正常的房价。然而，根据国家发改委、国家局最新显示，2007年5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，着实在令人吃惊。深圳的每平方米均价超过14，000元，而上海则高达每17，000以上。可以说5月创下了18个月来的新高，但房价仍是“没有最高，只有更高”，像一匹脱缰的野马。这是为什么呢？除了房地产市场的不规范炒作外，还需要我们用的基本原理来分析房价持续高涨的原因。
一、土地出让招拍挂政策
各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之在土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼。所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。土地是不可再生资源，随着人均占用的土地逐步减少，土地价格便会呈现上升趋势。现在中央为了保住18亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。城市化进程使得土地资源相对稀缺这一矛盾更加突出，一个地方城市化进程越快，它的房价上涨得也更快。对于北京、上海、深圳这样的全国性城市，此矛盾更加突出。用经济学的供求曲线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产的上升，使得房产市场的供给曲线S左移到S’。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线D右移到D’，这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。
二、居民自购房需求的激增
根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件：第一，要有欲望和主观的需要，需求层次的提高和未来二十年内我国正处在青壮年增长的高峰期，使房地产市场的发展有了保证。第二，要有货币购买力。需求是以购买力为前提的。当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及 “一人有难，众人相帮” 等的传统中国，为很多不具买房条件的居民提供了方便。因此，购房的需求非常旺盛。目前，用于自住的购房者大体分为四类：一是城市建设中形成的拆迁户，他们是被动刚性需求房子被拆了，必须得买新房，尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。近年来，随着城市的旧城改建迅猛发展，拆迁数量加大，使得这类人急剧增多。在一些城市中，占住房总需求的半数以上。二是城市、中一部分比较富有的人，他们原先有住房，现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更新更好、面积更大的房子。属于二次购房，这部分人所占比例相对较小但绝对数量却不少。三是随着中国经济的发展，在一些发达的城市，大量的外资进入中国，这些外商有购买办公楼、住房的需求。或是由于位置等的原因，一些港、澳、台同胞在内地购买住房加剧了需求。由于需求层次的不同，这部分人主要的需求是高档住宅、写字楼。这些楼盘客观起到了价格示范效应的作用。四是结婚购房的年轻人，中国的传统习惯结婚需要新房，且要求有独立的房屋，使他们也有着强烈的购房需求，尽管大部分人由于参加工作时间不长，收入有限，但在父母、亲戚的帮助下。也加入了购房大军中，成为“房奴”。此外，一些原来并不打算立即买房的人，因预期害怕房价的快速上涨，存在着“羊群效应”。提前加入到了购房大军中，扩大了需求的范围。因此，总的需求的急剧增加成为拉动房价迅速上升的一个重要原因。
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