2018关于探索小产权房带来的问题及其对策
【论文关键词】小产权房 问题 对策
【论文摘要】“小产权”房是指在集体所有的土地上开发的商品房，由于有违现行规定，面临着很大的风险，但却因优惠的价格受到广大购房者的欢迎。然而由于农村宅基地和国有建设用地在所有制方面存在着巨大差异，在农村宅基地上开发商品房的做法，在政策上还存在不少问题，文章对这些问题进行分析并在此基础上提出相应的解决对策。
一、小产权房存在的原因
目前学术界对农村小产权住房尚未进行统一界定，上对“小产权”房也有不同的理解，最普遍的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分，即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房，而由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”则被称为“小产权”房，也叫“乡产权”或“村产权”。2007年6月18日，作为国家房地产主管部门，建设部正式发布风险提示：“小产权”房屋无法办理权属证明，不受法律保护；6月25日，北京市国土资源局局长安家盛又公开表示，北京已开始全面“小产权”房屋，违规项目要停工停售。但是小产权房却仍以其顽强的自生能力，赢得消费者的青睐，不断扩大其份额。究其原因，主要有以下方面的原因。
1、新农村建设是其产生的现实基础
上个世纪九十年代，有些外出务工的农民，将房子卖给外来的城镇居民。随着城市化进程的加快，商品房的价格逐步上涨，有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标，建成房屋后入市交易，有的什么手续都没办，直接与开发商合作兴建商品房后公开销售。“小产权”房就这样出现了。
2、房价上涨过快促使其快速发展
“小产权”房目前在我国供需两旺。以北京为例，在所售楼盘中，“小产权”房的面积约占待售总面积的三分之一。尽管有建设部的风险提示，“小产权”房仍然热销，究其原因，就在于其价格优势，“小产权”房的价格大约只相当于同类地段正常房价的30％。在现行法律制度下，政府统一征用土地，统一出让，垄断了土地供应一级市场，通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商，在房地产开发的各个环节，开发商还将交纳给各级政府、各个部门各种各样的税费，而这些都可归入开发转嫁给广大购房者来承担。税费和出让金的支出甚至占到了商品房成本的6o％，在税费和出让金总额中，出让金和费占了绝大部分，且出让金还是在不断上涨的，在这种情况下，商品房价格上涨也就不难理解了，“小产权”房的价格优势也将越加明显。由于“小产权”房建在集体土地上，没有向政府交纳土地使用权出让金、城市基础设施配套费和其他税费，其开发成本自然比正常开发的商品房要低，所以，小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，对于想在大城市生活，而又无力购房的人来说这无疑是非常好的过渡。假如政府今后不出什么政策，购房者就能以这么低的购房成本享受几十年的产住房，从这一点的上来说成，他们可能就会觉得这是比较合算的。从而在购买“小产权”房时其价格低廉也掩盖了要承担的风险，市场需求旺盛也就加速了“小产权”房的发展。
3、政府监管力度不够为其提供便利条件
按照我国现行的《土地法》、《城市房地产管理法》等的规定，我国实行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，对耕地实行特殊保护，同时还实行土地用途管制制度，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中也明确规定：“禁止农村集体组织非法出让、出租集体土地用于非建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以现行法律制度来衡量，“小产权”房无疑是非法的。然而，作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。虽然法律明确规定农村土地归农民集体所有，但是现实中一直被当作资源对待，在征地过程中尤其如此，这样农村集体土地成了地方政府的最终源头，土地增值也就用于维系着由地方政府主导的“土地财政”。面对房地产行业巨大的现实利益，村集体冒着法律上的风险，希望获得一块蛋糕，而“小产权”房较低的价格，一下子就受到购房者的欢迎，于是，“小产权”房便在法律的夹缝中生存下来了。这一方面是利益所致，另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。
二、小产权房带来的主要问题分析
1、农民基本生活保障问题
目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发，集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件，而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。对农民来说，作为集体土地主人，“小产权”房将使他们（而不是开发商）成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合和国际惯例的精神。世界对工程的土地移民在保障收益上就有明确的政策法规。这就是土地的原来的拥有者或居住者必须享有土地重新开发和征用的利益——分红。像中国这样，一开发就把农民的土地给开发商，农民土地的增值只能由开发商和地方政府分享的模式，实质上是一种“打贫济富”的不合理分配。在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。
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