2018我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定
摘 要：由于房价上涨掩盖了潜在风险，而经济主体的行为又具有非理性特征，经济增长阶段的房地产市场极易造成金融体系的不稳定。失衡的供求关系导致了垄断利润的存在，诱使银行业过度介入房地产市场。而金融纪律弱化以及风险分担和前瞻性的损失预防机制的缺失，导致银行业对房地产市场的过度支持和风险累积，这是我国房地产市场影响金融稳定的主要原因。政府除了要制定调整供应结构和严格融资门槛的供求干预政策外，早期的风险预警机制建设也必不可少。关键词：经济增长；房地产市场；金融稳定
1998年以来，我国进入了新一轮经济增长时期，作为引领经济周期的产业，房地产业也经历了空前的繁荣和过热而成为政府和百姓时下关注的焦点。国际金融危机的案例表明，房地产发展与金融存在紧密联系，金融支持在促进房地产市场发展的同时也为自身的不稳定埋下了伏笔。目前，我国房地产市场发展过程中存在哪些问题？这些问题对金融稳定产生怎样的影响？本文在总结房地产市场与金融稳定间关系的相关文献的基础上，首先建立一个分析经济增长背景下房地产市场供求特性、价格决定及其对金融稳定影响的综合理论框架。接着，文章重点分析新一轮经济增长背景下我国房地产市场的发展状况及其对金融稳定的影响。最后，文章提出了防范房地产风险，保持金融稳定的政策建议。
一、为何房地产市场会造成金融不稳定：文献综述
房地产业向来被视作独立的行业，因而成了一个被忽略的领域。总结20世纪80年代以来国际金融危机的教训，其中最为重要的就是房地产业已经成为影响微观财务绩效和宏观金融稳定的重要因素。因此，房地产市场对金融风险和金融稳定影响的相关研究多了起来。目前，房地产市场与金融市场相互作用的基本原理已为众多学者和金融管理者所深谙，即房价上涨通过财富预期效应促进信贷扩张，信贷扩张通过金融加速器效应助长房价攀升（Bernanke，et al，1996）。有关房地产对金融稳定的影响，相关文献从不同角度进行了论述。
首先，从银行自身的角度看。抵押物价值评估方式、风险控制模式、经济景气预期和公司治理结构等都是影响房地产金融风险和宏观金融稳定的重要因素。从支持贷款的抵押物价值评估方式来看，尽管所有银行均采取了以所购房屋为抵押和较高抵借比（Loan To Value，LTV）的方式保障贷款的安全，但是对市场价值非常敏感的抵押物价值评估方法会在房价上涨时期产生信贷供给增长或繁荣，在房价下跌时导致信贷紧缩或恶化（Borio，et al，2001）。在实证方面，Tsatsaronis 等（2004）将1970年至2003年期间经历房地产周期的17个国家分为3个组，分析国家间抵押物评估方法和LTV比率大小的差异对银行房地产风险暴露的影响后发现，在经济上升时期，考虑房价周期波动的评估方法和采用较低LTV比率的国家，银行风险暴露增长较慢，而采取对市场价值敏感的评估方法和较高LTV比率的国家，银行风险暴露增长较快，从而导致了经济下行阶段损失大量涌现。从贷款风险控制看，由于房地产价值决定于租金、贴现率、未来现金流、折旧和空置率等因素，而银行并不掌握这些因素的信息，难以测算长期内房地产的均衡价值或合理价值。银行对房地产市场的评估只能依赖于过去和目前的信息（称为近视或指拇指规则），当未来经济形势逆转时，银行不得不承担大量损失（Paul，et al，2001）。从银行对房地产市场的景气预期来看，在景气循环上行阶段，房地产市场的粘性供给与刚性需求（住房需求与投资需求）促使价格上升趋势明显。银行对市场前景一致看好，在高额利润的驱使下，所有的银行会增加风险暴露。景气循环由盛转衰时，房地产市场供给存量增加和需求下降促使价格下降趋势明显。为控制损失，银行随之会减少风险暴露（Allen，et al，2000）。从公司治理的结构来看，银行管理者面对股东对业绩要求的压力、职位竞争的压力和同业竞争的压力，很难在经济繁荣阶段减少房地产信贷规模，这是银行信贷和利润波动的重要原因（Kanaya，et al，2000）。
其次，从金融监管来看。20世纪70年代以来，各国在实施金融自由化改革的同时并没有相应地转变金融监管的方式，如实施风险加权为基础的资本要求、可变费率和部分保护的存款保险体系及银行风险集中度限制等。金融自由化与监管的不同步恶化了银行收益内化和损失外化的道德风险（Bernanke，et al，1989）。因此，银行可以基本不受限制地增加高风险的房地产信贷。另外，由于缺乏可靠的数据、评估方法多样化以及市场走势的不可预测性，监管者也难以设计一套有效的针对银行房地产信贷扩张的早期监测和控制指标。在实证方面，Krugman（1998）通过对亚洲金融危机的实证考察后发现，不适当的金融安全网是导致这些国家盲目增加房地产风险暴露，进而引起金融危机的主要原因。
再次，从银行经营的环境来看。一是房地产信贷供给周期波动与房地产市场周期波动共同受经济增长因素的影响，这是影响房地产金融风险暴露波动最主要的因素之一。在经济增长阶段，房地产市场领先于房地产金融走出衰退，实现增长。随后，房价上升和居民可支配收入增长推动了房地产资金供给的增长。经济由盛转衰时，房地产市场也领先于房地产金融市场出现紧缩（房价回落和空置率上升）。随后，房地产金融市场出现紧缩。在实证方面，Paul 等（2001）通过对11个国家银行业危机和房地产泡沫案例的总结，发现房价下跌与银行危机存在2～3年的时间间隔。二是金融产品创新也是影响房地产金融风险的重要因素。金融资产证券化和信托等金融资产形式的出现形成了多渠道分散金融风险的机制，避免了风险向银行集中。因此，银行在发放房地产贷款时的谨慎程度下降了。Tsatsaronis 等（2004）的实证分析显示，抵押贷款证券化程度较高的国家（美国、澳大利亚等）具有较多的风险转移渠道，银行房地产贷款的增长速度较快。三是外来资金对本地房地产价格的推高以及国家间房地产市场的相互传导也导致了过度繁荣与过度衰退以及银行信贷资金的过度需求和过度紧缩的交替（Bond，et al,2005)。
二、房地产市场影响金融稳定的一般理论分析
近年来，由于房地产业在各国经济中越来越彰显其地位之重要，国内外经济学家们开始从经济增长的角度探究房价攀升的原因，认为经济增长是推动房价上涨的重要因素（Collyns，et al，2002），或者，经济长期增长对房价上涨具有决定性影响（林毅夫 等，2003）。事实上，尽管房地产周期与经济周期并不一定同步，但是，当经济周期步入上行阶段后，消费和投资的同步扩张将必然使房地产市场进入繁荣阶段（IMF，2002）。因此，经济增长是房地产价格上升的基本决定因素。房地产市场的繁荣离不开金融支持，而房地产市场的过度繁荣也会对金融稳定产生很大影响。要搞明白这一逻辑关系是如何产生的，需要深入研究房地产的特性、市场供求关系和所牵涉经济主体的行为。
从产品特性来讲，房地产是具有长期耐用消费品和投资品双重属性的特殊产品；从行业特性来讲，房地产具有建设周期较长、与其它产业关联性较强、牵涉的经济主体较多、对金融支持的依赖性较大等特殊性质；从市场行为来看，房地产市场是典型的信息不对称市场，牵涉主体（开发商、投资者、消费者和银行等）的行为时常具有非理性。因此，经济增长阶段房地产价格的决定及其对金融稳定的影响较为复杂，需要在考虑上述因素的基础上，建立一个综合分析的理论框架。只有这样，我们才能理解房地产价格决定的基本原理，找到房地产市场出现非理性繁荣（或风险累积）的基本原因，也才能提出解决症结的政策建议。
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