2018居民购房活动性质的经济学分析
在逻辑上，基于“投资-消费”二分法分析居民购买自住房行为的性质存在明显的局限性。事实上，消费与投资并不是非此即彼的关系，而是可以基于各自不同的分析视角共存于自住房的购买行为之中，真正需要分析的是我们在何者意义上言说消费和投资，以及从何者意义上考察自住房的购买行为更有利于具体问题的深入分析。关键词：房地产；自住房；消费；投资
一、引言
伴随我国房地产业的快速发展，市场交易已经成为我国当前配置房地产资源的主要方式。对于市场交易来说，购买与出售是一枚硬币的两个方面，那么对于买方来说，购买房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢?
如果我们将房地产区分为住宅房地产和非住宅房地产(包括工业、商业、办公和其他非住宅房地产)两大类，那么购买非住宅房地产的目的往往是为了将其作为生产资料，投入生产过程，产出商品或服务，并将其出售以获得利润；或者将非住宅房地产作为资产持有，待其价格上涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，无论采用上述哪一种途径，购买非住宅房地产的目的归根结底是为了获取利润，这种购买行为无疑属于投资活动。那么购买住宅房地产的行为属于消费活动还是投资活动呢?
我们将住宅房地产区分为自住住宅房地产和非自住住宅房地产(为行文方便，以下将其简称为自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地产，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地产。购买非自住房的目的往往是为了出租，以期获得租金；或者等待价格高涨，将其出售，以期从资产价格的上涨中获得利润。可见，购买非自住房与购买非住宅房地产的性质并无区别，都属于投资活动。那么，居民购买自住房行为属于消费活动还是投资活动?这便是本文研究的核心问题。和其他与此相关的研究相比，本研究具有基础性。那是因为对该问题的不同回答会深刻地影响到与此相关的其他经济问题的研究，不仅如此，它还会影响到宏观调控政策的实施、经济指标的设计、社会保障制度的建立乃至相关法律法规的制定。
二、投资说：内容、依据及其评价
(一)投资说的内容
顾名思义，投资说认为居民购买自住房行为属于投资活动，而非消费活动，因而被购买的自住房属于投资品，而非消费品。持有投资说的学者或者直截了当地认为居民购买自住房行为就是投资活动，或者间接地通过论证商品住宅，无论是自住房还是非自住房，都越来越明显地具有虚拟资产属性这样一个事实来得出居民购买自住房行为带有投资活动属性的结论。
1 投资说的表现形式之一
几乎所有西方主流经济理论都坚持这样一种观点：在新房市场上，无论是自住房的购买，还是非自住房的购买都属于投资活动。正如曼昆所言：居住投资包括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东对新房的购买，居住投资与企业固定投资、存货投资具有相同性质，他们一起构成了全部投资活动。住房一般具有较长使用寿命，因而能够提供持续的服务流，这个服务流被称为住房服务。租赁者要为获得住房服务向房东支付房租，自住房居民也同样要为获得这一住房服务支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，虽然房主实际上并不向自己支付这种租金，但是统计部门要估计如果把这所房子出租会有多少市场租金，并把估算的租金计入房主的消费支出中，就像把租赁者支付给房东的房租计入租赁者的消费支出中一样。可见，在新房市场上购买住宅，无论是自住房还是非自住房，都属于投资活动，被购买的住宅属于投资品。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动，被购买的住房服务属于消费品。
2 投资说的表现形式之二
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到了社会的承认，2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了中共十六大报告序言。虚拟经济研究对于深化包括住宅在内的房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致的定义，但是人们基本认同这样一种观点，即虚拟经济是一种与实体经济相对应的概念，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产之外的最主要的虚拟资产形式。由于房地产具有虚拟性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。购买房地产的行为带有投资活动性质，房地产(当然包含自住房)具有投资品属性。
(二)投资说的依据及其评价
在居民购买自住房行为的性质上，虽然很多经济学家都持有投资说，但是他们选取的分析视角和理论依据有所不同。与上述投资说的两种表现形式相对应，前者的理论依据是国民经济帐户体系(sNA)，后者的理论依据是虚拟经济理论。
1 来自国民经济帐户体系(SNA)的依据及其评价
国民经济帐户体系(sNA)是当代主要的国民经济核算体系，国内生产总值(GDP)的核算是SNA最主要的内容之一。在SNA中，GDP被分为四部分：消费、投资、政府支出和净出口。无论是自住房还是非自住房，所有新房的购买支出都被计入投资部分。SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住宅的特殊属性。GDP是用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格，对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品大不相同，它是最为典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供住房服务，虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住宅的购买支付却是在某个相对短的时期内进行的。住宅的购买行为和消费行为在时间跨度方面存在极大的背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来困难。如果将购买住宅的支出计入当期消费，无疑极大高估了当期的消费支出。于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将租金计入消费；而被购买的新房却被视为投资品，购房支出计入投资。在详尽论述持有投资说的那些学者的理论依据——SNA之后，我们将对这一依据做出如下两方面评价。
第一，SNA是一种国民经济核算体系，在指标统计口径的设计上，既要考虑科学性，同时也强调可操作性，于是就需要设计者在科学性和可操作性两个方面做出权衡，最大程度地兼顾二者。可操作性往往是一个基本的要求，因为再科学的指标设计如果在现实社会中无法实施统计，那么从建立国民经济核算体系的目的而言，这样的指标设计是无效的。从科学性角度而言，SNA中的指标界定远远没有一些理论研究中相应概念界定的那么精确。例如，购买新商品住宅被纳入投资的理由同样适用于其他耐用品，比如汽车、家具等等，而事实上这些耐用品的购买支出统统被纳入消费，唯独住宅是个例外。曼昆解释说：对于许多耐用品，如汽车、割草机、珠宝等的购买支出在原则上都应该按照处理新商品住宅的方式予以处理，但是这样做将会相当复杂，实际上办不到。所以，从可操作性方面考虑，SNA并未将住宅之外的其他耐用消费品纳入投资。
第二，SNA中的投资概念具有独特的内涵与外延，与我们平时使用的投资概念大相径庭。作为SNA的重要内容，GDP是一个流量概念，它只衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务或日二手货的购买并不计入当期GDP，那是因为二手货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此二手货的交易并不包括在当期GDP中。作为GDP的组成部分，投资是指GDP中用于新资本创造的部分，并不包括仅仅在不同个人之间重新配置资产的购买。这就解释了为什么我们在上文中反复强调新房市场上的购买行为才属于投资活动。由此可见，SNA中的投资概念与日常理解的投资概念在内涵和外延上都显著不同。
在SNA中，由于新房购买被视为投资，所以在计算居民消费物价指数(CPI)时并不考虑房价的变动。而住宅提供的住房服务被视为消费品，所以为获得此种服务的支付被视为消费。因而，CPI虽然不考虑房价，但是把房租、物业管理费、住房维修费等消费支出的价格变动计算在内。这种计算完全符合SNA的基本精神。近年来，中国部分城市房价增长幅度远远大于当地公布的CPI，于是居民质疑CPI是否能够有效显示消费物价的变动，更对房价未被列入CPI的计算范围持有强烈异议。而统计部门对此所做出的解释也未能完全消除这种理解上的偏差。追根究底，居民与统计部门在该问题上的认识差异完全来自于他们是在根本不同的涵义上使用消费和投资这两个概念，于是他们只能“你说你的，我说我的”，如同两条平行的直线，延伸得再长，也不会也一个交点。
2 来自虚拟经济理论的依据及其评价
虚拟经济理论研究表明，虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济活动模式，是与虚拟资产运动有关的活动。虚拟经济与实体经济的本质区别在于其遵循完全不同的运行模式。在成思危看来这种不同表现为：在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换——生产——流通——交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润，通俗地讲，就是直接以钱生钱。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配，因此能够不通过实体经济循环而取得直接以钱生钱的效果。而刘骏民把虚拟经济看作是虚拟价值系统，虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关。虽然研究者基于不同的分析视角得出了不同的理论观点，但是有一点是共同的，那便是：虚拟经济具有自己独特的载体——虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳入了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产往往是投资或投机活动的主要对象，所以其价格具有强波动性；或者反过来说，虚拟资产价格的强波动性进一步使其成为投资或投机活动的主要对象。于是，投资或投机活动和价格的强波动性之间具有紧密的相关关系。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征——强波动性的分析角度出发，得出购买房地产的行为具有投资活动的性质，房地产具有投资品属性的结论。正如郭金兴所言：房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多地成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性。
在详尽论述持有投资说的那些学者的理论依据——虚拟经济理论之后，我们将对这一依据做出如下评价。虚拟经济理论得出房地产具有投资工具属性、购买房地产的行为带有投资活动性质的结论是基于虚拟经济理论选定的一个特殊的研究视角，即资产价格形成与波动机制的分析视角。或者更加明确地说，是基于资产价格是否具有强波动性这样一个分析视角来得出的结论，超越这样一个特殊的分析视角，其结论便不再成立。
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